Los precios de las viviendas están cayendo en casi todo el mundo. Los motivos se deben principalmente a la subida de los tipos de interés, es decir, a la política monetaria que siguen los bancos centrales de todo el mundo para frenar la subida de los precios, lo que de hecho encarece los préstamos, incluso los préstamos. La incertidumbre sobre el futuro inmediato también juega un papel: la economía global parece estar muy cerca de la recesión y no muchos ven este como el momento adecuado para comprar una casa.
Sin embargo, el mercado italiano tiene algunas peculiaridades: por el momento las cosas parecen ir como en años anteriores. Tras un 2021 que ha ido muy bien, la demanda de inmuebles sigue siendo muy fuerte. Las ventas han bajado ligeramente pero los precios siguen al alza en todo el territorio, especialmente en las grandes ciudades. Es poco probable que, incluso aquí en Italia, pronto seamos testigos de la desaceleración de los precios observada en los últimos meses en muchas de las economías del mundo.
En muchos países del mundo, especialmente en los países económicamente más avanzados, los precios de la vivienda han estado cayendo durante meses. Por ejemplo, sucede en la mitad de los 18 países que monitorea una consultora Economía de Oxford. En Canadá y Suecia, los precios han caído más del 8 por ciento desde febrero. En Nueva Zelanda, ha bajado más del 12 por ciento desde el pico del año pasado. Los precios también comenzaron a caer en los Estados Unidos, donde los precios de los inmuebles residenciales Disminuyeron un 1,1 por ciento en agosto respecto al mes anterior. Es el segundo mes consecutivo que los precios de las viviendas caen, y también es la mayor caída desde diciembre de 2011.
Esto representa El final de una larga subida de precios.. Desde la crisis financiera de 2007-2009, las políticas monetarias altamente expansivas, que mantuvieron las tasas de interés demasiado bajas para estimular el consumo y la inversión después de la crisis, han llevado a un aumento constante de los precios de la vivienda en los países ricos. Por ejemplo, en los Estados Unidos, aumentó casi un 60 por ciento desde su mínimo de 2012 hasta fines de 2019.
Luego vino la epidemia, durante la cual los precios subieron aún más. En los Estados Unidos, Canadá y los Países Bajos, han aumentado más del 30 por ciento desde 2020.
Las restricciones provocadas por la pandemia del coronavirus y el teletrabajo han dado un nuevo valor a las viviendas, especialmente a aquellas con grandes espacios en ubicaciones suburbanas, donde además puedes disponer de jardín y estudio para trabajar a distancia. En el período de la pandemia, los gobiernos relajaron o derogaron temporalmente las regulaciones hipotecarias, que estaban preocupadas por la crisis de la vivienda, facilitando la compra. Además, los ahorros acumulados por los consumidores, que no tenían medios para gastar durante la epidemia, aseguraron el pago de grandes cantidades a modo de anticipo.
Pero el aumento del banco central en las tasas de interés clave ahora ha hecho que las tasas hipotecarias vuelvan a niveles que no se habían visto en décadas. Por ejemplo, el costo de una hipoteca de tasa fija a 30 años en los Estados Unidos tenía menos del 3 por ciento de interés hace un año. Hoy es casi el 7 por ciento. Esto hará más difícil hacer frente a una hipoteca, tanto para los potenciales compradores que tienen que conseguir un nuevo préstamo como para los que ya tienen uno a tipo variable.
Este es precisamente el objetivo intencional de los bancos centrales. Simplificando mucho, a medida que aumentan las tasas de interés, la inversión se vuelve menos conveniente: se vuelve más costoso tomar un préstamo para comprar un automóvil, un préstamo para abrir un nuevo negocio e incluso una hipoteca para comprar una casa. El resultado es que los consumidores y las empresas a menudo posponen las inversiones, lo que hace que la economía se “enfríe” y, por lo tanto, reduzca la inflación: la gente compra menos, invierte menos y los precios caen.
mercado inmobiliario italiano
Italia por el momento todavía se ve fuera de esta tendencia de caída de precios. Tras cerrar un 2021 récord en número de ventas de inmuebles, unas 750.000, gracias a la constante demanda de compra y a un sistema crediticio muy cómodo, el sector residencial italiano arranca 2022 con el mismo impulso.
La demanda de viviendas familiares italianas no se vio muy afectada por el impacto de la guerra, la aparición de dificultades asociadas con el aumento de la inflación, las interrupciones en la cadena de suministro de materias primas y la perspectiva de un año. Fuertes subidas de los tipos de interés asociados a las hipotecas. En la primera mitad del año, la estimación de ventas registró un aumento del 12,5 por ciento con respecto al mismo período del año pasado.
Últimos datos de Istat Decimos que en el segundo trimestre de este año, los precios de la vivienda aumentaron un 2,3 por ciento con respecto al trimestre anterior y un 5,2 por ciento con respecto al mismo período de 2021. El aumento de los precios con respecto al año anterior se basa principalmente en el aumento de los precios de las viviendas nuevas, que registraron un incremento del 12% en céntimos, debido principalmente a las fuertes subidas de los precios de los materiales de construcción y de la energía.
Sin embargo, los precios de las viviendas usadas también aumentaron un 3,8 por ciento, aunque se desaceleraron ligeramente en comparación con el 4,4 por ciento del trimestre anterior. El hecho de que ya se hayan construido incluso casas es una señal de que el mercado sigue empujado al alza por la dinámica tradicional de oferta y demanda, así como por el aumento de los precios de las materias primas.
Sin embargo, todavía es demasiado pronto para decir con certeza si el mercado inmobiliario italiano está fuera de las tendencias que se observan en otros países.
En primer lugar, los datos se refieren a la primera mitad del año, cuando la inflación aún estaba bajo control y el Banco Central Europeo aún no había comenzado a subir los tipos de interés. Entonces, es posible que no haya una percepción generalizada de que las hipotecas pronto se volverán más caras.
Sin embargo, según Mario Breglia, director del centro de investigación Scenari Immobiliari, la razón principal de los altos precios en Italia y no en otros lugares está relacionada con cómo ha ido nuestro mercado inmobiliario en los últimos años. Según Briglia «Mientras que en los Estados Unidos y el resto de Europa durante los últimos siete u ocho años los precios de la vivienda han subido mucho, el mercado inmobiliario italiano aún no se ha recuperado de la crisis de 2008. El crecimiento que estamos viendo es una ilusión óptica». De hecho, podemos ver a partir de los datos de Istat que los precios de las viviendas hoy en día todavía son un 10% más bajos que en 2010.
Índices de precios de viviendas nuevas y existentes, referencia 2010. Fuente: ISTAT
Según Briglia, en los próximos meses habrá «menos ventas y precios más altos, lo que irá en consonancia con la inflación». El mercado inmobiliario italiano se remonta a los años 90, un mercado para los ricos. Las familias que pueden permitírselo invierten en ladrillos para protegerse de la inflación, los compran para sus hijos, para su capital o para su alquiler.” Así ayudan a subir los precios y lo hacen en las ciudades más atractivas, como Milán, Roma, Florencia, etc.
Esta segunda predicción también confirma Reporte Para 2022 de Nomisma Consulting, que espera una leve disminución de las ventas, una disminución significativa en los pagos de préstamos y un aumento en los precios de la vivienda para este año y hasta 2024. En comparación con las previsiones realizadas a principios de año, hay correcciones a la baja. En general, la guerra, la inflación y la amenaza de recesión han tenido menos impacto hasta ahora de lo esperado y la explicación dada por Numisma es que la demanda de vivienda sigue siendo alta: el 3,7 por ciento de los hogares está buscando una casa para comprar y el 9,6 por ciento dijo que tiene la intención de comprarla. comience a buscar dentro del año.
Sin embargo, el hecho es que, tarde o temprano, el impacto de un aumento en las tasas hipotecarias se notará: si las tasas de interés suben, las hipotecas se volverán más caras y las familias tendrán que esperar antes de comprar una casa. de acuerdo a Boletín ABI más reciente (Associazione Bancari Italiani) Las tasas de interés de los préstamos hipotecarios nuevos aumentaron levemente en septiembre, al 2,17 por ciento desde el 2,07 por ciento de agosto, pero casi se han duplicado desde entonces.1,39 por ciento el año pasado. Y seguirán subiendo, como acaba de empezar a subir el Banco Central Europeo (lo hizo en septiembre Por primera vez en 11 años).
Nomisma espera que los pagos hipotecarios totales alcancen los 47.000 millones de euros para 2022 en comparación con los 53,4 del año pasado, una disminución del 12 por ciento, y seguirá un impulso similar en 2023. Tarde o temprano habrá consecuencias para el mercado inmobiliario dado Según Nomisma, 80 por ciento de los que quieren comprar una vivienda lo hacen condición sine qua non para acceder a una hipoteca.
Pero, según Briglia, serán las personas más jóvenes y menos ricas las que a menudo saldrán perdiendo. Quienes puedan permitírselo seguirán comprando bienes inmuebles.
