Según un estudio del banco suizo UBS, en 2023 solo habrá dos, y hay algunos resultados sorprendentes en Milán y Nueva York.
Durante el año pasado, ha disminuido el número de ciudades donde la burbuja inmobiliaria está en peligro de estallar, con graves consecuencias para la economía y la población locales. segundo estudiar Según el centro de investigación del banco suizo UBS, si el año pasado había nueve ciudades en riesgo de burbuja inmobiliaria, en 2023 se reducirán a solo dos: Zúrich y Tokio.
Por «burbuja inmobiliaria» nos referimos al fenómeno en el que los precios de la vivienda en una determinada ciudad o estado aumentan incontrolablemente, sin razones económicas reales que puedan justificar precios tan altos. Cuando estalla la burbuja, es decir, cuando los precios se vuelven tan irreales que resultan insostenibles, los valores de las viviendas colapsan, provocando que las personas que invirtieron y ahorraron para comprar una casa en esa ciudad pierdan una cantidad significativa de riqueza. Durante el año pasado, según la UBS, el riesgo de burbujas inmobiliarias en todo el mundo ha disminuido, especialmente debido al aumento de los tipos de interés, lo que ha provocado una disminución de las transacciones inmobiliarias y, por tanto, una caída de los precios.
En la última década, los bajos tipos de interés han sido el principal motor del mercado inmobiliario mundial: con precios tan cómodos para una familia, es un buen momento para comprar una casa con hipoteca o para que las empresas inviertan en promoción inmobiliaria. planes. El resultado fue que el mercado creció mucho en todas partes y especialmente en las grandes ciudades, que de hecho se volvieron más atractivas que las ciudades pequeñas y donde los precios de la vivienda alcanzaron precios muy altos. Para algunas de estas ciudades, esto ha llevado a hablar de una burbuja inmobiliaria.
Pero en los últimos dos años, el mercado inmobiliario en la mayor parte del mundo ha pasado por un proceso de “corrección”: comenzó a desacelerarse debido al aumento de las tasas de interés, que encareció el costo de las hipotecas. Las transacciones disminuyeron y, por tanto, los precios de la vivienda empezaron a bajar en casi todas partes. Según la UBS, Zúrich y Tokio siguen estando entre las ciudades con mayor riesgo; Las principales ciudades europeas como París, Londres y Ámsterdam tienen un riesgo medio, mientras que Milán y Nueva York tienen un riesgo bajo.
El índice se crea teniendo en cuenta cinco factores: la relación entre el precio medio de la vivienda y el ingreso medio de la población; La relación entre los precios de la vivienda y el alquiler medio; La relación entre el monto total de préstamos hipotecarios y el PIB de la ciudad; La relación entre los precios medios de las viviendas en una ciudad y los precios de las viviendas en el resto del país. Cuanto mayores sean estos ratios, mayor será el riesgo de que las viviendas estén sobrevaloradas respecto a su valor real.
Esta corrección provocada por el aumento de los tipos de interés contribuyó a reducir los riesgos, pero provocó que quienes compraron durante años de alto crecimiento perdieran parte de sus activos.
Las dos ciudades donde el valor de la vivienda se está disparando son Zúrich y Tokio, concretamente ciudades ubicadas en dos países donde los tipos de interés se mantienen en niveles bajos y donde la inflación se ha mantenido en general bajo control: el mercado aún no se ha desacelerado y los precios, de hecho, siguen subiendo. aumentar. En Zurich, el coste de la propiedad residencial es un 40% más alto que hace diez años, mientras que los alquileres son sólo un 12% más altos: la relación entre los precios de compra y los alquileres está desequilibrada, lo que indica una excesiva inclinación a comprar una casa, tal vez como una medida cautelar. Invierta, en lugar de alquilar para vivir. Tokio es el segundo mercado inmobiliario más sobrevalorado del mundo, mientras que hasta hace veinte años, según el informe, los precios estaban muy infravalorados: un crecimiento tan rápido es, por tanto, un signo de cierto sobrecalentamiento en el mercado.
Entre las ciudades donde los precios inmobiliarios están aumentando en promedio pero no corren riesgo de una burbuja se encuentran algunas ciudades europeas importantes, como Munich, París, Londres, Frankfurt y Amsterdam. Un caso muy especial es el de la ciudad de Estocolmo: entre 2008 y 2021, los precios de las propiedades aumentaron casi un 70 por ciento, un aumento mucho más rápido que los del resto del país, así como el crecimiento de los ingresos y los alquileres. Según el informe del año pasado, Estocolmo se encontraba entre las ciudades con los precios más altos del mundo: pero en un año los precios cayeron un 20 por ciento debido al aumento de los tipos de interés.
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También hay dos ciudades importantes de Estados Unidos donde los precios inmobiliarios son extremadamente altos, como Miami y Los Ángeles. En el caso de Miami, los precios de la vivienda han seguido aumentando durante muchos años, tanto porque la población está creciendo como porque la ciudad está atrayendo inversiones: en los últimos 10 años, los precios inmobiliarios se han duplicado en promedio, mientras que los ingresos no han seguido el ritmo. . El mercado inmobiliario de Los Ángeles está sintiendo los efectos de las condiciones generales de la ciudad, que en el futuro amenazan con atraer cada vez a menos gente: tanto por la crisis general del sector tecnológico como del entretenimiento.
Entre las ciudades situadas en la parte baja del ranking hay dos que sorprenden un poco por su fama de ciudades caras: la primera es Nueva York y la segunda es Milán.
El mercado inmobiliario de Nueva York se está recuperando ahora de los años de la pandemia, cuando muchos abandonaron la ciudad para trasladarse a lugares más baratos, aprovechando la posibilidad de trabajar desde casa. Esto ha provocado una caída significativa de los precios inmobiliarios.
Según la UBS, el mercado inmobiliario de Milán también está controlado y bien valorado. Los precios llevan años subiendo, apoyados por una demanda muy fuerte y muchos nuevos desarrollos inmobiliarios. Los precios coinciden con las buenas perspectivas para la economía y las infraestructuras locales: el PIB aumenta, la red de transporte se expande (al igual que la nueva línea de metro) y se espera un mayor fortalecimiento de la ciudad económica local. Llega procedente de los Juegos Olímpicos de Invierno de 2026.
Sin embargo, el índice no indica significativamente la cuestión social y tangible del mercado inmobiliario, que es si los residentes pueden permitirse una vivienda en la ciudad en la que viven o no. Es cierto que también tiene en cuenta la relación entre el precio medio de la vivienda y la renta media de la población, pero en cualquier caso es sólo uno de los factores, y puede compensarse con otros factores. Por ejemplo, según el índice, Milán es una de las ciudades donde los precios de la vivienda todavía reflejan su valor real: al mismo tiempo, se sabe que la ciudad se ha vuelto demasiado cara incluso para las personas de ingresos medios. Por lo tanto, el hecho de que no exista riesgo de una crisis inmobiliaria inminente no descarta automáticamente la posibilidad de una crisis inmobiliaria.
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Otra razón por la que el índice tiende a subestimar un poco las cuestiones sociales es que, por ejemplo, podría mejorar si aumentaran los alquileres. Decíamos que, por ejemplo, en Zúrich hay un fuerte desequilibrio entre los precios de compra y los alquileres: el índice podría mejorar no sólo si los precios de compra de las viviendas bajan, sino también si los alquileres aumentan. Es cierto que el mercado se reequilibrará, pero el coste social será muy alto.
